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    房屋交付時常見的十種糾紛
    發布時間:2020-05-20 am11:48
    提示:法律咨詢具有特殊性,文章內容僅供參考,如需更多幫助,請咨詢律師。 找律師> 在線咨詢>

    房屋交付是出賣人將所建房屋交付于買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔,雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。今天律法無憂給大家講解最常見的房屋交付時常見的十種糾紛案例!

    房屋交付時常見的十種糾紛:

    一、一般質量問題。

    一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)第13條,買受人可以自行修復或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    二、房屋質量不合格。

    《建筑法》61條規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?!爆F行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格,北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志,綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收,還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。

    三、遲延交付房屋

    根據《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任,但當事人另有約定的除外?!爱斒氯肆碛屑s定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為:能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。

    四、配套設施遲延或者交付不能

    配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等?;A設施完備是買受人正常居住必備條件,如該設施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素,其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確,足以影響買受人是否購買與房屋價格的,應當視為要約,出賣人拒絕交付或遲延交付時,應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

    五、裝飾和設備不合約定

    買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時,買受人發現材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標準應當依合同約定為準,無約定或約定不明的,根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時,出賣人必須提供室內空間檢測報告,否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內空氣污染,危及人體健康時,出賣人應當承擔賠償責任

    六、房屋相關資料不完備

    房屋交付時,出賣人應當提供以下資料:1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;2、房屋測繪機構出具測繪資料,該資料用于權屬登記,也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件,后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時,買受人可以拒絕接受房屋;未提供“兩書”時,有判例認為:“兩書”是為加強商品住宅質量管理,確保商品住宅售后服務水平,維護住宅消費者的合法權益而規定,未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

    七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

    出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利,如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋,但權利處于不穩定狀態,產權證書可能無法辦理,隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況,買受人有權拒絕接受房屋。房屋交付后,約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年,由于出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形,買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

    八、規劃、設計變更

    規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計,可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等,買受人購房目的將受到重大影響甚至落空,故出賣人應當尊重買受人的知情權,如實告知變更情況,由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更,出賣人未事先告知或者未如實告知的,買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同,并要求出賣人承擔違約責任。

    九、前期物業糾紛。

    物業管理企業本應由業主大會選聘,由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前,必需實施物業管理,出賣人可基于第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致,買受人權利義務亦基本一致,可以接受物業企業服務,同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束,按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效,前期物業服務合同終止。

    十、交納稅費糾紛

    出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件,買受人則持相反意見。對此應當具體分析:1、合同約定由出賣人代為過戶手續的,買受人必需交納必需辦證費用,包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定,由買受人申請辦證,直接交納稅費;2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設費與開通費,買受人是否必需交納應當考慮:出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;3、買受人必需交納物業管理費,但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。

    以上就是房屋交付時常見的十種糾紛案例,我們在買房時一定要避開這些坑,理性買房。

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