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    二手房買賣先過戶再貸款
    發布時間:2020-10-13 am10:29
    提示:法律咨詢具有特殊性,文章內容僅供參考,如需更多幫助,請咨詢律師。 找律師> 在線咨詢>

    二手房交易要比新房復雜的多,風險也大很多,尤其是買方以按揭方式購房的情況下。由于買方申請銀行貸款時需要以交易的房產做抵押,因此,必須先把房產過戶到買方名下,然后買方才能去銀行辦理貸款審批手續。

    這樣一來,賣方的風險無疑是加大了,這等于是在沒有收到買方全額房款的情況下,就把房子先過戶給了買方,而使自己由掌握主動權的一方變成了被動的一方。大部分賣方自然會忐忑不安,擔心房產過戶后收不到尾款,從而陷入進退兩難的境地。事實上,也的確存在這樣的風險。

    二手房交易先過戶,賣方存在哪些風險?

    根據物權法的規定,房屋作為不動產,其物權是以登記發生效力,房產過戶了,也就意味著房屋的所有權發生了轉移,賣方不再是產權人,而買方擁有了房屋的所有權。對于賣方而言就可能存在以下風險:

    1、房產過戶后,買方申請銀行貸款被拒,又不愿意配合將房產重新過戶到賣方名下。

    2、房產過戶后,買方拿到產權證根本不去申請銀行貸款,無限期拖延,也不退還房產。這類情況一般發生在通過房產中介交易案例中,由于房產中介過失,將房產證直接交給了買方。

    3、房產過戶后,買方未能申請到貸款,同意將房產重新過戶到賣方名下,但要求賣方先退定金和首付款,雙方由于意見分歧,導致賣方遲遲不能拿回房屋產權,影響再次出售。

    一旦出現上述情況,事情就會變得復雜。賣方失去了房屋所有權,卻沒有收到尾款,而想要重新拿回房屋產權,又必須得到買方的配合。即使買方人品好,雙方也可能在是否退定金、先退首付還是先過戶等方面意見不一致,出現扯皮、拖延現象。如果不幸遇上個素質低、品行差的買主,可能就得通過訴訟來解決了,那將是一個漫長的維權過程。因此,未雨綢繆,防患于未然十分重要。

    如何規避房產過戶后買方不能貸款的風險?

    買賣二手房無非是兩種渠道,一是買賣雙方直接交易,二是通過房產中介。一般的購房者由于缺乏經驗,可能會比較依賴房產中介,將所有事項全權委托給房產中介。其實,很多情況下,恰恰是不負責任的房產中介的不負責任行為導致了這類悲劇。事實上,無論是雙方自行交易,還是通過房產中介交易,只要用心一些,還是可以規避這些風險的。

    在按揭二手房交易的房產過戶過程中,作為賣家,必須注意以下幾點:

    1、盡量提高首付款比例,降低尾款風險。

    2、簽訂房屋買賣合同時,務必在合同中列明,如果出現買方無法獲取貸款時如何善后的條款。善后條款應包括但不限于下列內容:

    (1)合同是否變更付款方式后繼續履行?

    (2)如果合同終止履行,定金、首付款如何退還?

    (3)是先退款,還是先把房產重新過戶到賣方名下?

    (4)買方是否需要承擔違約責任?

    (5)買方如果不履行善后條款應承擔哪些責任?

    3、房產過戶前,賣方必須與買方一起到買方申請貸款的銀行,確認買方是否已獲得銀行方面的同意貸款預審意見。這一點不要單方面相信買方的說辭,也不能相信房產中介的甜言蜜語。要拍照留存相關證據。

    4、在確認銀行的預審意見后,雙方到交易中心辦理網簽交易,賣方要控制受理單。接到領證通知后,雙方一同前往,新產權證要由賣方掌控,雙方共同前往貸款銀行辦理買方的按揭手續,房產證直接交給銀行經辦人員,賣方提供收款賬戶。拍照留存所有證據。

    這個環節是關鍵,新房產證絕對不能直接給買方,也不要為了省事直接給中介。賣方務必要全程參與這一過程。不要太相信房產中介,他們往往接單時信誓旦旦,出了問題就會竭盡全力推諉責任。

    5、參與辦理按揭手續時,要留下銀行經辦人員的電話,以便隨時掌握貸款辦理進度。發現問題及時善后。

    只要注意以上幾點,就可以將此類風險降到最低限度。

    在線律師
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