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    可以買公寓來居住嗎
    發布時間:2020-11-17 pm12:00
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    說起買公寓,有很多的反對聲音,認為公寓是個坑,買了就后悔。其實,這也不是絕對的,主要是看自己的需求。公寓在一二線城市大量的存在,自然有他的合理性和市場需求。與住宅相比,公寓具有總價低、不限購兩大優勢,因此,在房價奇高又限購的一二線城市,給置業者多了一項選擇。

    公寓有哪些短板?

    公寓之所以不受待見,除了土地使用權期限為40年之外,主要有以下缺點:

    1、公寓不能落戶,沒有學位。這是公寓不受待見最主要的原因。

    2、公寓產權屬于商業性質,轉讓稅費比較高,沒有優惠政策。契稅、個人所得稅、增值稅、土地增值稅都需要照章納稅。因而,流通性差。

    3、公寓的二手市場價格漲幅遠遜于住宅,投資回報率不及住宅。

    4、公寓多數不能用明火,水電費、物業費均按商業標準收取,使用成本較高。

    5、公寓一般是采用公共走廊分布,不像住宅采用單元結構,私密性不如住宅。

    6、公寓一般沒有封閉的小區綠化、景觀,居住舒適度不如住宅小區。

    7、公寓商貸首付比例高(一般50~70%),貸款年限低(一般10年)。

    哪些人可以買公寓?

    從以上公寓的短板可以看出,公寓顯然不適合有就學學位要求的家庭使用。但是,以下幾種情形還是可以購買的:

    1、大齡單身或者丁克家庭,買不起商品房,可以買公寓自住。公寓面積一般在30~50平方米,總價差不多僅相當于住宅的首付,可以大大降低購房成本。例如在廣州,在天河只需80~100萬元就可以買個loft公寓。這樣可以很好地解決居住、交通與生活問題。

    2、老年人需要異地養老購房,又沒有購房資格的,可以考慮買個loft公寓。例如,想在???、三亞養老的,買個loft公寓也是不錯的選擇。自己不住時,可以出租。有個房子居住體驗與租房還是大不一樣的。

    3、錢多單存為了投資,這種情形城市和地段就是關鍵因素了。如果是用于出租收取租金作為投資回報是可以的。但是,想通過房產升值獲取回報,今后可能比較困難。

    綜上所述,對于自住需求,如果沒有落戶及入學要求,在沒有能力購買商品住宅的情況下,完全可以購買公寓解決住房問題。有些公寓沒有產權,只有使用權,但價格超級便宜,即便是20年的使用權,實際上算下來也比租房劃算,相當于長租公寓,至少穩定,無需擔心被房東攆。

    公寓有優點,不像某些人所說買公寓都是傻子,不然也沒有那么多人去買公寓了,畢竟沒有誰比誰更傻。但買房子自己住,還是不建議買公寓。

    公寓的優勢

    1、地段位置不錯。

    公寓一般地段都還行,交通方便、商業氛圍濃厚,還有的公寓就在鬧市街頭。公寓的性質是商業,很大一部分是開發商發現蓋成商業或者寫字樓的話,體量太大,所以就改成公寓對外出售。比如過去的萬達、華潤就喜歡在商場上面蓋公寓。

    2、總價低,單價低。

    同等地段的公寓,價格會比住宅便宜不少,一般會在6到8折,再加上公寓面積小,總價就更低了。假設住宅售價1萬,買個100平米小三房需要100萬,公寓40平米,售價7000,30萬不到就可以上車,成為了一部分年輕人的選擇。

    3、不限購、不限貸,不占用購房名額。

    對于限購城市,因為沒有購房資格,先買一套公寓過渡,也是一種不錯的選擇。

    4、租金回報率高。

    30萬的公寓和100萬的住宅,同樣拿來出租,租金有可能是公寓更高,公寓可能還有托管計劃,出租率更高。綜合分析,公寓的租金回報率高于住宅。

    可以買公寓來居住嗎

    公寓的劣勢

    1、資金杠杠率低。

    公寓要求首付不低于50%,月供不超過10年,利率上浮也比住宅高。公寓投資,首付比例高、月供壓力大,資金杠杠率低,在投資中不占優勢。

    2、使用成本高。

    公寓的性質是商業,水電費的收費標準高于民用。而且公寓一般沒有燃氣,做飯不方便,也會變相提高生活成本。

    3、不能落戶,不能上學。

    大部分的城市,公寓是不能落戶,也不能保證上學資格。而買房除了居住屬性外,上學資格可以說是最大的附加值。不能落戶、不能上學是公寓最大的短板。

    4、升值空間小于住宅。

    由于公寓的劣勢所在,所以公寓的升值空間要小于住宅,遇到行情不好、房價下跌的時候,公寓的降幅也會高于住宅。

    5、轉讓稅費高。

    公寓的屬性是商業,轉讓的稅費很高,因為要交增值稅,要比住宅高出至少10個點。

    6、使用年限短、居住環境差。

    公寓使用年限40年,比住宅短,雖然物權法規定可以自動續期,但肯定是要交費的。另外公寓戶數多,一層樓少則十幾戶,多的三四十戶,基本以租戶為主,自己住的、做生意的、辦公的都有,人員嘈雜,居住環境差。

    可以買公寓來居住嗎

    綜上所述,如果是自住,建議還是買住宅,哪怕面積小一點。如果是投資,建議調整心態,不要妄想通過公寓獲得超高回報,可能性太低。建議公寓作為長線投資,收獲出租收益,細水長流,成為穩定的“睡后收入”。

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